Die Immobilienvermietung kann für dich ein sehr lohnendes und spannendes Konzept der Geldanlage darstellen. Die Voraussetzung ist natürlich, dass du eine vermietbare Wohnung oder Immobilie hast. Zumeist steht zuerst die Immobilienfinanzierung an, doch hier musst du schon etliche Faktoren bedenken. Welche das sind, zeigen wir dir jetzt.
Immobilie mit der Miete finanzieren: Darauf solltest du achten
Mit der Investition im Bau kannst gutes Geld machen
Dieser Weg wird häufig gewählt. Das Haus finanziert sich praktisch selber und du nimmst die Mieteinnahmen, um die Kreditrate zu begleichen. Dies lohnt sich für dich jedoch nur, wenn die Mieteinnahmen die Kreditrate abdecken und ein Plus für die weiteren Kosten übrigbleibt. Aktuell sind die Immobilienkredite günstig, weshalb die Rechnung oft aufgeht.
Du darfst jedoch nicht den Fehler machen, die Finanzierung mit einer allzu heißen Nadel zu stricken. Keinesfalls darfst du dich auf die Miete verlassen oder auf diese angewiesen sein. Denn:
–> Mietausfälle – sie kommen häufiger vor, als du es dir vorstellen magst. Ohne die Mieteinnahme fehlt dir ein guter Teil der Kreditrate und du musst die Kosten selbst vorstrecken.
–> Mietstreitigkeiten – ist dein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, so kannst du ihm kündigen. Das Problem ist, dass die Kündigung keinen Auszug bedingt. Mietrechtsstreitigkeiten und Räumungsklagen haben bei Gerichten eine lange Laufzeit, sodass es sein kann, dass du erst nach einem Jahr den Räumungstitel in den Händen hältst. Bis dahin sind weitere – und hohe – Kosten angefallen, die du nur mit Glück vom Mieter erstattet bekommst, weil dieser kein Geld hat.
Extra-Tipp: Glaube nicht, wenn deine Finanzierung steht, dass du auch gleich der Immobilienexperte schlechthin bist. Dein Objekt sollte natürlich auch top in Schuss sein, damit du nicht gleich Sanierungssummen zusätzlich aufbringen musst. Besuche das Objekt mehrmals, am besten mit verschiedenen Experten. Vielleicht hast du ja einige im Bekanntenkreis.
–> Sanierung – gerade nicht zahlende Mieter verursachen häufig hohe Schäden in der Wohnung, die du nach der Räumung beseitigen musst. Weitere Kosten entstehen. Die Neuvermietung zieht sich hin.
–> Leerstand – solltest du deine Wohnung mal nicht vermietet bekommen, zahlst du neben den laufenden Kosten die Raten weiter, hast aber keine Einnahmen.
Stelle deshalb bei der Immobilienfinanzierung schon sicher, dass du die Rate immer relativ problemlos bezahlen kannst, auch wenn du keine Mieteinnahmen hast. Verlasse dich niemals auf die Vermietung – viele Vermieter, die das taten, mussten am Ende die Immobilie hoch verschuldet verkaufen.
Bedenke zudem, dass dir die Mieteinnahmen nicht zu Einhundertprozent zustehen. Einkünfte aus der Vermietung müssen versteuert werden, zugleich benötigst du Versicherungen. Grob und sehr sicher gerechnet kannst du sagen, dass dir knapp ein Drittel der Mieteinnahmen für die Ratentilgung zur Verfügung stehen.
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Tipps für die Hausfinanzierung
Wohnungen sind heute gefragter denn je
Auf was kommt es denn bei der Hausfinanzierung an? Schon ohne mögliche Mieteinnahmen solltest du hier deine eigene Sicherheit im Blick haben, denn: Verlasse dich nur auf dich selbst und nicht auf Mieter, die du gar nicht kennst. Es gilt:
–> 1. Angebote vergleichen
Heute kannst du das eigene Haus einfach online finanzieren. Dies gilt jedoch durchaus auch für Mietimmobilien. Es ist dir also möglich, ein gutes und zu dir passendes Angebot herauszufiltern. Möchtest du deine Hausbank mit im Boot haben, hilft dir der vorherige Vergleich dabei, geschickter zu verhandeln. Wichtig ist:
–> Gebundener Sollzins: Der gebundene Sollzins ist eine wichtige Vergleichsgröße und sollte natürlich möglichst günstig ausfallen. Schon kleine Zinsunterschiede wirken sich am Ende finanziell deutlich aus.
–> Repräsentatives Beispiel: Das repräsentative Beispiel
Bedenke bei den Vergleichen, dass erst ein auf dich zugeschnittenes Angebot den letztendlichen Zins preisgibt. Deine Bonität spielt hier mit eine wichtige Rolle.
–> 2. Zinsbindung passend wählen
Sind die Zinsen niedrig, so sollte die Zinsbindung so lange, wie nur möglich sein. Während der Zinsbindung kann die Bank die Konditionen nicht zu deinen Ungunsten verändern. Eine Zeitspanne von mindestens 15 Jahren ist ideal – schaffst du es, einen Kredit mit einer noch längeren Bindung zu finden, ist das natürlich perfekt. Für dich bietet die Zinsbindung eine gute Planungssicherheit, denn du weißt, dass die Zinsen nicht plötzlich in acht Jahren deutlich erhöht werden können.
–> 3. Begrenztes Eigenkapital ist durchaus sinnvoll
Es gibt Hausfinanzierungen, die ganz ohne Eigenkapital angeboten werden. Du solltest aber immer versuchen, irgendwie Eigenkapital aufzubringen. Es gilt:
–> Quote – zwischen zehn und zwanzig Prozent der Hauskaufkosten sollten aus eigenen Mitteln gestemmt werden können.
–> Nebenkosten – alternativ kannst du den Weg gehen, die Hausnebenkosten über das Eigenkapital zu begleichen. Je nachdem, in welchem Bundesland du lebst, kommst du hier wieder auf eine Eigenkapitalquote von 10 – 15 Prozent.
Eine hohe Eigenkapitalquote vergünstigt den gesamten Kredit, da du eine geringere Summe aufnehmen musst. Da das Haus ohnehin durch die Finanzierung belastet wird, sinkt mit jedem Euro mehr Eigenkapital die Grundschuld.
–> 4. Weitere wichtige Aspekte
Der wichtigste Aspekt der Finanzierung ist nicht, dass du möglichst niedrige Zinsen zahlst, sondern dass du eine hohe anfängliche Tilgung wählst. Bei der Finanzierung zahlst du bei niedriger Tilgung in den ersten Jahren fast ausschließlich die Zinsen ab. Wählst du eine Tilgung von mindestens zwei Prozent, trägst du auch die Kreditsumme signifikant mit ab.
Wenn du alle Tipps beachtest, spricht nichts dagegen um mit Vermietung einen guten Nebenverdienst zu erzielen
Auch Sondertilgungen sollten immer in deinem Vertrag geregelt sein. Achte auf die kostenlosen Sondertilgungen, die mindestens 5 % pro Jahr betragen sollten. Sondertilgungen sind deine Möglichkeit, immer einen Teil des Kredits zusätzlich zurückzuzahlen, wenn du Geld übrig hast.
Plane die Mieteinnahmen zudem nicht immer in voller Höhe ein. Es kann mitunter zu Ausfällen kommen, weil eine Wohnung leer steht oder ein Mieter erst einmal nicht zahlt. Sicherheitsabschläge erleichtern dir die Finanzierung später sehr.
Fazit – Finanzierung geht vor Vermietung
Es ist praktisch, wenn du über die Vermietung zusätzliche Einkünfte hast. Diese Pläne dürfen bei der Finanzierung des Hauses aber nicht mit einbezogen werden. Mieteinnahmen sind ein unsicheres Spielfeld und mit Pech triffst du auf marodierende Mietnomaden, die dich viel Geld kosten, dir aber nicht bei den Kreditraten helfen. Stelle deine Finanzierung für dich sicher auf die Beine und nutze die Gelder aus der Vermietung als Notgroschen oder zur Sondertilgung, nicht aber von vorne herein für die Kreditraten.
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